老いるマンション 大規模修繕の費用が莫大になる問題とは その解決方法は？
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- Опубликовано: 6 сен 2024
- 札幌でいま共同住宅で暮らす人はおよそ６５％、そのうちの４分の１は分譲マンションを持っています。
夢のマイホーム…買って終わりだと思っている方いませんか？
札幌市西区の賃貸マンション。宮の沢ハイツ２０１７年
築４５年で、最上階の庇が崩れ落ちました。
屋上の貯水タンクも老朽化で破損、建物全体に水があふれました。
定期検査を怠った結果起きたとされる問題。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「建物のほうが寿命が長いんですそれをどういう形で高齢化した人間がメンテナンスをしていくのかと」いま、マンションの老朽化と住んでいる人の高齢化が大きな問題になっています。
「３０年ローンで年金もらえるようになったら家賃払わなくていいねっていう感覚の人もいるが修繕積立金は一生お金がかかります」
通常、分譲マンションではおよそ１５年に一度を目安に外壁や階段など多くの共有部分を修繕する「大規模修繕工事」が行われます。
工事に係る費用は管理組合が毎月集めている積立金から支払いますが築年数が経つと修繕箇所も増えていくため毎月支払う「修繕積立金」はじわじわと上がっていきます。
７０代女性「最初は８０００円くらいだった今は１万６０００円。ちょっと痛いですよね。今の年金は多くないからね」
６０代「１万５、６０００円くらいかな（最初は）７０００円くらいだったから倍に、こんなに上がるとは思っていなかった」
５０代「２万円くらいだった気がするけど。年金で払える範囲だといいと思うこれ以上上がり続けると住み続けるのも難しくなる」
来年２月に２回目の大規模修繕工事を控えている札幌市中央区の築３０年のマンション。
管理組合の理事長（７９）「こういうところは汚いから塗り替える」
外壁の塗装や屋上の防水シートの張り替え廊下に入ったひびの修繕などを行うことになっています。
ただ、工事に当たり管理会社から提示された費用は２億６千万円。
今まで集めてきた積立金では到底賄えるものではありません。
住民の半分以上が年金暮らしの高齢者のため積立金の値上げは避けて通りたいところ…そこで
管理組合の理事長（７９）「不当な高額にならないようにとりあえず勉強した。周りの管理組合の失敗例なんかも参考にしてセオリー通りにすすめたら１億円安くなった」
自分たちで勉強し管理会社を変えたことで最初の業者より１億円近く安いなんと、１億６千万円で工事ができることに。
住民から集めている修繕金も全く値上げせず大規模修繕工事を行えることになりました。
管理組合の理事長（７９）「素人っていうのは私たちにとっては殺し文句管理会社にお任せするようなことをすると管理会社はお金が欲しいから」
一級建築士事務所「北工房」が入るマンション大通ハイムも実は築４８年。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「リノベーションをしてこんな感じでもともとは３ＬＤＫだった天井は築４８年もの。リノベして使えばいろんな用途がある」
栃木さんは、４年前に大通ハイムの１室を７８０万円で購入。
およそ２００万円かけてリノベーションしました。
こちらのマンションは、１０年前におよそ１億９０００万円で大規模修繕工事を実施。
そのとき、外壁にある工夫をしたと言います。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「音叩きますこれが普通のコンクリートの壁これが断熱材なんです／個別の暖房ではなくて集中暖房なのでみんなの暖房費も落ちるのでだいぶあったかくなりました」
マンションの外側に断熱材を張ったほか外壁は塗装の塗り替えが必要のない材質に変更しました。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「塩ビなんですよ。洗うだけでいいので単純に大規模修繕で塗装をきれいにしようではなくそれくらいの知恵を使って」栃木代表は、メンテナンスさえしっかりすればマンションは１００年は持つと話します。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「解体、建て替えするのはまず無理／マンションは解体するのに数億かかる。メンテナンスをして長生きさせなきゃどうしようもない状況」
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基本的に「自分が死ぬまで持ってくれれば良い」というのが住民の本音か。
理事長やってます。
管理会社、施工業者もさることながら、
計画立案から綿密に情報収集するのが現状の最適解です。
各社への見積もり依頼を出すのは当たり前で、
私のマンションも5社の見積を比較し、２割ほどの価格差がありました。
本当に必要な工事と、必要の無い工事の見分けは
提案されるままではなく、勉強が必要です。
報道にあった理事長様の様に、そこまで真剣に取り組む理事長または理事会は皆無で
弊マンションも理事役員は輪番制のなすり付け合い。
でも、文句は沢山上がってくる。そんな役回りです。
中には理事役員への報酬を設ける管理組合もあるとか無いとか。
これが不安であれば一戸建てを購入して自己責任でやるのが一番なのですが
やはり都心に住みたい（特に御年配の方）という需要も有り難しい問題ですね。
マンション購入時には、将来的に修繕積立金は値上がりするものだ、という事を
よく理解されるべきだと、個人的に感じました。
コメントが非常に読みやすく、勉強になりました。ありがとうございました
働けないのに年寄りほど都心に住みたがるからこうなりますよねぇ…
まぁ動けなくなるからね…
修繕費は早い段階で値上げしている分譲マンションもあります 立地が良い場合10年そこそこで売り逃げされない防止のようですよ
長くそこに住むことを考えるなら、そういう選択肢もあるんだなと思いました
都内に住めば運転する必要ないし、激安シルバーパスでバスや都営地下鉄も乗り放題、疲れたらどこでもタクシーつかまるし、病院もたくさん。人口多いからか医療保険料も地方より安い。高齢者には郊外より都内のが住みやすいよ。
理事の人選にも気を配りたいですね。
特に建築担当理事に立候補してくる様な人物は危ない。
3:30 1億円安くなるなんて凄い🫢79歳の理事長さん、勉強したっていうのが立派‼️素晴らしい👏
数社見積りをとってから、さらに1億落としたなら大したもの。ただ1社だけの見積りだったような気がする…
金額だけでは判断できない。
監理施工会社のマージンはあまり減らないから、1億円も減額させたのであれば、塗料のグレードを落としたり、一律の予防修繕は行わずに部分修理に留めたものと推測。価格と品質は正直なもので最終的には問題を次回大規模修繕まで先送りにしたのではと危惧する。
クオリティーも、もちろんありますよね。バルコニーの床のシートは張り替えしないとか、防水のところとか、必要最低限しかやらないとか色々ありますよね。ただ、複数のリフォーム会社で見積りを管理組合はとって吟味した上で数社から1社選んで内定させるカタチになるかとは思われます。
世の中には「安かろう悪かろう」という原則がある
安いものには安い理由が必ずある
ただ安い事をだけを喜んでると、１０年後に１０倍の損害として返ってくる。かも知れない
@@DeliciousKinoco さん。ましてや、今まで管理ができてなかった状態からの大規模修繕であったので、その可能性は大いに考えられるでしょう。やはり、値段は値段ですし、値段がするのには、やはり理由がありますね😅
雪が多い地域は雪かきが大変だから、歳を取ってからマンションに住み替える人が多いのかしら
そもそも新築時の修繕費が安すぎる。
駐車場１台まで無料とか横暴。
新築で売りやすいように毎月の支出を安く設定することを規制しないとダメだと思う。
買い易くする為の罠なんだよな
部屋数にもよるが設定の10倍はあると見て計画しないとローンや積立金が払えなくなって手放す羽目になる。
最初は修繕積立基金という名目で、５年分相当を前払いさせてるんだけど、それを理解していない住人が多すぎるんよね。
その分が終わっただけなのに。
購入時に先払いさせること自体は、払う気の無い糞住人や払う収入が元から無い人を排除するには悪くないと思うんだけど。
ほんとそれ！最初8,000円とか無理に決まっとるやん。
そして、空室があると更に地獄。
修繕費が倍というのは怖い
ウッドショック・資材・職人不足が
喧伝されてるので
いずれ家賃並みに上がりそう
いざ修繕しようって時に、通貨価値の低下で昔に苦労して積み立てた金額ではぜんぜん足りない、って事になってるだろうからそれがキツイ。まあそれは戸建てでも同じだろうが。
1万で20年積み立てて240万のつもりが、15年時点で物価倍になったんで480万必要です。今から5年で300万溜めるんで毎月5万集めます、とか。
倍だったら良い方ですよ
世帯数の少ないマンションなら10倍とかありますよ。
前に理事長してましたがボッタクリ管理会社と自己中住民の仲裁役にうんざりして近隣の戸健に引越しました、新築ミニタウンなので近隣新参者扱いなし＋ゴミ当番なし＋町内会不参加で非常に快適になりました、経験上マンションは築20年以上で修繕箇所が多発して揉め事も多くなります、よって新築か築浅中古を買って10年位で引越しをお薦めします
お疲れ様でした。
ミニタウンってのは、接する道路も共有地のやつですよね？
植林や道路のメンテや修繕の為に、毎月の修繕費や積立金の負担はありますよね？ゴミステーション掃除の人も雇うんだろうし。
理事会は無いんですか？
私は市道に接した戸建てを買いましたが、いろいろ誤解してたんでしょうか。。。
大規模補修の年に理事長になって毎週勉強して補修の見積もりをチェックした日々を思い出します。分譲マンションの場合、転居などで次第に新規入居者が所得の低い人になってくるため、管理費や修繕積立金もあげにくいですよね。次の補修が怖い😱
まさにソレ！
最初の大規模修繕の前に、周辺の所得層が新築購入時より凄く下がっていることに気付き、
こうなるともう会話も噛み合わなくて、修繕積立金の値上げを計画通り出来なさそうなので、売って逃げました。
こういう理事って報酬はあるものなんですか?
@@imagination________ 一般的には無いですが、まず、持ち回りで強制の所と、やりたい人がいたらお任せしちゃうマンションに分かれます。
後者の中には子供の小遣い程度の寸志を出す所もあるようです。
ただ、後者のタイプはそれよりも、やりたい人に限って、横領や発注時のキックバックを狙っていることがありますので、要注意です。
20年同じ理事長で、億単位抜かれていたなんて事例もありますので。
会計監査はしないのですか？(?_?)
自治会、管理組合関連は良く聞きますね(^^;
@@63hakaider20 監査役ありますが、１人なので、何にも見ないで判子押してるんじゃないですかね？
実際、自分が監査役の時、数百円誤っていたので、管理会社に修正させました。毎年誤りが無いとは思えない。
修繕計画も、経費の計上が数千万円抜けているのを7年目に気付いて突っ込むまで、100軒いて誰も気付かなかった。
皆、見てないし、人任せなんですよ。
でも金は出したくないし、金が無い。
怖くなって、その物件は売りました。
見積は管理会社のいいなりにならずに、相見積を取ることは基本です。
スラム化して管理会社から搾取されているマンションは管理組合に責任があります。管理組合がいい加減だと、マンションの維持もいい加減になって、短期間でスラム化します。
アパート退去の際の退去立会いも複数の業者に頼めるようにしてほすぃ
家を買う時にマンションか戸建てで迷って戸建てを選んだ理由がまさにこれ
自分のペースでメンテナンスできないのは痛すぎる
戸建てをまともにメンテナンスしてる人なんて見たこと無い。マンションは業者に委託して定期的に掃除も点検も補修もやれる。住人が金を持ち寄ってやり、組織的に契約して計画して行えるから。 個人はそれを全て自分でやらなくてはいけない。 ちゃんとやれるのがどちらかは明らか。 町の鉄筋の建物がそれなりに立ち続け、戸建てがボロい風景があるのはその所為。
お金出してればいいのでマンションが楽です。
但し、お金を出したがらない住民がいるともめるので、自分の金銭感覚以下の人ばかりの物件を選ぶべきではない。
マンションも買ってそれを売って戸建てを買いましたが、どちらにもメリット・デメリットはあると思いますよ。
ただ！週末のクソ番組で放送している「リタイアしたらのんびりと田舎暮らし」だけは辞めた方がいいです。田舎の人間（昔から住むクズ）なんて排他的なくせに過干渉。昔から住む我々の方が偉い！新参者は従え！です。
こちらから村八分ではなく村十分にしました。最初に賃貸に住んで土民の民度を調べなかった私が悪い。買って損しました。
@@windysquall5405 だからマンションの場合、その修繕積立費を渋る住人が多いと修繕がままならなくなるという話ですよ
@@windysquall5405
マンションの修繕費が健全に運営されるかは管理会社と組合、住人と意外と変数が多いんですよ。戸建てだと変数が自身だけでコントロールしやすいということを言ってるのだと思いますよ。
私が住むマンションは、管理会社のいいなりにならず、
自分たちで安くで工事をしてくれる会社を見つけてきたところ、
手抜き工事のオンパレードで、追加工事の連続、最終逃げられました。
多少高くても、管理会社に絡んでもらった方がいいですよ。
この手の番組は、金が安く済んだとだけ言い、管理会社を悪く言う傾向がありますが、
お金だけではないです。
組合単独で業者選定するなら少なくとも
下記ぐらいは確認しましょう。
よく調べもしないで業者選定すれば大やけどします。
一方、マンション管理会社に業者選定を任せるとほぼキックバックが
発生します。組合単独で業者選定をお勧めします。
・その会社の資本金〇〇以上
・会社のパンフレット
・従業員数〇〇名以上
・一級建築士〇〇名以上
・創業年数が〇〇年以上
・県内の改修工事実績が〇〇件以上←ココ大切
・改修工事後の〇年保証
・改修工事後の3年定期点検の有無
・完成図書の発行
・最後にネットでの口コミ
こういう事を知ってたら、マンションか戸建てかとよく問われるが、絶対戸建てになりますね。若い頃はよくこういうマンション事情を知らなかった。反省と後悔。
うちのマンションの機械式駐車場問題、機械式駐車場製造メーカーにメンテナスさせて不具合の原因が「グリス切れで壊れました」定期点検で、そのグリス切れさせないために保守点検しているはずなのにと住人で機械保守関係の仕事をしている方がかなり怒っていました、これなんですよね。
戸建てだったらこんな心配要らないと考えるのも、ちょっと違うかなとは思う。
うちの実家は白アリにやられて壁から雨漏りやら、床が抜けるやら、リフォーム業者からは「建て替えた方が安い」と言われるやら。(結果、最低限の修繕だけ済ませた)
ハウスメーカー選びに失敗したのが全ての原因かとは思うけど。
79歳理事の方、素晴らしいですね！！
戸建てはリフォームやら修繕がかかるというけど、そこは自分でコントロールできるのでぶっちゃけ我慢できればしなくても良い。
集合住宅はそれができない。管理会社が定期的に必ず修繕するので修繕積立費は必ず払うし、大修繕工事のために修繕費を追加で100万とか取られたりする。
決定済みの修繕に対して住民が反対するのを見たことがある。ちゃんとメンテナンスしてないと、老朽化が一気に進んで結果的に修繕に費用が掛かるのに。
高齢になると出費にうるさくなる。
動画のように勉強して、出費を抑える努力をする。健全な管理組合の運営が理想ですね。
家を売り、修繕積立金や固定資産税不要の自立型老人ホームに入居しました。
大規模修繕も計画的に行われており入居者負担はありません。
将来不安が消え、快適な生活に満足してます。
自立型老人ホームの弱点は介護や入院が必要になれば追い出される事です。その際には入居預託金は戻りません。これは無事に退院して生還した場合再度利用する可能性があるからです(だから終生利用権になっています)。
介護施設に移った場合は戻らない場合が殆どな為契約終了扱いになりますが。
区分所有は元々根本的な問題を抱えているのに、解決はされていない。
頭のいい人は適当な時期に出て行ってしまう。残された人は後始末。
詰んでる。永遠のメンテ不可能。住人が減って行き、廃墟ホームに…
一戸建ても、屋根やら外壁塗装やら、メンテナンスは必要ですよね。老後の少ない年金で、どうしようかと思います。老後は公営住宅に住みたいです。
戸建てもかかるけど、マンションよりかからない。
中古マンション買うのは恐ろしすぎる。
すでに当初修繕費の計画より全く足りなくなっていると思う。
今はマンション管理適正評価制度や管理計画認定制度により管理組合の収支は開示されてますので、自分でしっかり調べ、納得したうえで購入すると良いですよ。
※制度未登録の管理組合はまだまだ多いですが
FNSでも同じテーマを取り上げていました。老朽化が進んだマンションは怖いですね。
100年は持つと言っても結局は壊さないといけない。終の住処はどうすればいいやら。
沢山の人に知って＆見て欲しい内容ですね。
>修繕積立金はじわじわと上がっていきます
物価上昇等によりじわじわ上がっていくという話と、そもそも当初の積立額が安すぎる、という話を混同していますね。
動画の中で「倍くらいに上がった」というコメントをしている女性がいますが、これは経年で工事個所が増えたから上がったのではなく、経年で工事個所が増えることを考慮していなかった、もしくはわかっていたのに当初の積立額を安く設定していたツケを払っているという話です。
修繕周期が長い工事項目があって築年数が経つほど工事個所が増えるなんてわかりきっていることです。
築浅の段階で50年先まできちんと長期修繕計画を作って必要額を出し、その金額を割り戻して均等に積み立てていれば、物価が倍にでもならない限り「修繕積立金が倍になった」なんてことは起こらないです。
また、この動画では「きちんと計画を立てて修繕積立金を集める」という話と「発注段階で仕様等を工夫して支出を削減する」という話も混同しているように見えます。
「委託先を変える等して支出を削減すれば修繕積立金を多く集めなくてもよい」というミスリードにより資金不足に陥る組合が多いです。
そのような誤った認識で20年経過して、やっぱりお金が足りないと気付いてももう遅いのです。
「きちんと計画を立てて修繕積立金を集める」「発注段階で仕様等を工夫して支出を削減する」この二つはまったくの別問題で、計画を立てる段階で支出が削れる前提で話をするのは単なる楽観主義者でしかありません。
解決方法は、
①築浅の段階で50年先まで長期修繕計画を作る
②必要額を割り戻して"当初から"均等積立で適正な額の修繕積立金を徴収する
③根拠のない「支出を削れば値上げしなくても大丈夫」という楽観主義者を排除する（実際に支出しなくても大丈夫だった、という工事実績を自分で作ってから言え、という主張を貫く）
④上記の工事実績ができるまでは計画作成・見直しの段階で楽観主義的思想は排除する
⑤これらの計画作成段階の話とは別に、発注段階においては専門家を入れて支出を絞る方法を検討する
⑥これらの話が理解できないサルのような組合員ばかりのマンションなら諦めてさっさと売却して逃げる
これしかありません。
理事長さん素晴らしすぎる
札幌のような都心部のマンションは駐車場を増やすことが最適な方法の一つ
駐車場多ければ事務所などに企業が購入もしくは借りてくれる。
この費用はかなり大きな収入になって管理費の半分ほどにもなることがあるという
また個人でも駐車場があるかないかで購入を決める人は多い
ただ古いマンションは暖房が集合ボイラーをとっているところが多くこれの老朽化で非常に寒い部屋と暑すぎる部屋という問題が多い
最新のマンションは暖房器具をベランダあたりに設置し個々人が調整できるようにしたものが多いので
ぶちゃけ個人が古いマンション購入するのはおすすめできないｗ
UR賃貸にするかなあ
保証人も不要だし
積立金ももちろんないし
もう少し悩むかな
人が多人数で集合する住居には必ず問題が起きる
マンションは管理費・修繕費がどんどん高くなる。年金暮らしになったら修繕費が払えなくなる・・、と思い売れる内にマンションより安い一戸建てを買って好きにリフォームしました。
毎月の管理費・修繕費・駐車場費がなくなったのは大きい。お庭とかも好きにリフォーム出来て犬も喜んでます！一戸建てにして本当に良かったです。
一戸建ても屋根、壁などの修繕が必要ですよ。
大きな地震が来て倒壊したらどうするんでしょうかね？
@@NS-rs3gf それマンションも同じじゃね？
@@user-uq2xs4iy8w その分修繕費が積み立てられてるから、安くなるし、その後に前よりも戸数が多く作れば負担を減らせる。
@@NS-rs3gf
戸数が多ければね？
ただのリスクにしかならないやん（笑）
この宮の沢ハイツの問題は老朽化というより明らかに適宜してこなかったということが問題。大規模修繕も計画的やってこれば築40年だってこんな事態にはならない。
古いマンションは水道管がネック。うちは30年オーバーのマンションだけどあちこちで水漏れしてた。最近、大規模修繕したけどかなりの金額に・・・・でも自己負担なしでよかった
タワマンとか更に10年〜20年後に厳しい現実が待ってそう…
@@shinmephilas
日本初の超高層ビルと言われる霞が関ビルなどは、念には念を入れて、予算も多く、しっかり作ってあると思うので
１世紀立っているエンパイアステートビルほどではないにせよ、安全度が高いと思う。
ネット環境などを想定していなかったですが。
細かくは書けませんが、建築時期と価格、時代の流行によっても安全度は違いますよ。
新幹線のトンネルの天井が剥落するようなのに似た面がある。
元々戸数多くて修繕積立金も高いタワマンは比較的安心だけど、郊外の中高層マンションは高齢化の煽りをモロに受けてヤバそう。
@@kazumasaotu6016 取り壊しってどうするのか怖くて。
@@teddy3666普通に重機をクレーンで屋上に上げて上から壊す。エレベーターの縦穴を解体ガラを落とす穴に使うから業務用の仮設エレベーターを外壁に設置する場合も。
@@user-ht8ee5nm8v なるほど。クレーン壊れたらどうするんだろう…とつまらないことを考えてしまう。
修繕積立金は、新築販売時、売りやすさの為にあえて低く設定して販売しているところが多いです。売る側の販売戦略ですね。
段階増額か均等積立かによっても、変わってきます。
大事なのは定期的に修繕計画を見直して軌道修正しつつ、金額の大きな工事は必ず相見積もりを取ることです。
修繕積立金はそのマンションの購入者で組織する管理組合の議決で金額と徴収方法等を規約に載せて初めて効力が出ます
販売会社がチラシに載せるのはあくまで目安の金額でしょう
管理組合が管理会社に丸投げしているところほど「こんな筈では無かった」ということになりますよ
そのうち廃屋、放置戸建てのように廃マンションが乱立するな
人口減少で、住む人が、居なくなれば、そうなると、思う。
しとるじゃん…都内でも大きめの地方都市でも廃ビルや廃アパート、廃マンション、廃Hotel沢山見るけど…
衰退日本の象徴
@@masha-me6xo23 都内で廃墟がたくさんって、町田とかでもありえなくね？
小平より先あたりかな？
100年持つとして、老朽化したマンションに老朽化と共にかさばっていく修繕積立金を払ってまで代替わりして入居してくれる人がいるのかどうか？
問題になるのが、取り壊すのか、終の住処として購入したからそのまま住み続けたいか別れる所。
札幌でも夏は35度冬は-10度で夏の日差しに雨風雪だもんな。ただ最初のマンションは大規模修繕をサボっていたか最初から手抜きされてたか、どっちかな？
タワーマンションは、立体型ニュータウン。
町と一緒に老朽化して過疎化するニュータウンの立体版。
今この問題に直面してるところはむしろラッキーなんだろうな
20年後とかになったら今の問題に加えて修繕しようにも職人がおらんっていう問題がある
修繕の予約が数年待ちになってその間に大問題発生して修繕積立金では全然足りないみたいな問題に連鎖しそう
マンションのネガキャン動画では戸建てを持ち上げ、戸建てのネガキャンではその逆のコメントに溢れる。
人ってわかりやすい。
今、宮の沢ハイツは解体されて建売の戸建が建っています
分譲マンションは20～30年くらいから修繕の項目が増える
管理会社を変えて安くなったと言っているが、安かろう悪かろうの業者の可能性もある
大手ほど馬鹿みたいに手数料だけ抜いてる可能性もあるけどね。
解体費用は住人負担？
マンションの管理規定によって様々ですが、運用外の費用なので解体は建物全体の所有者負担が一般的かと@@sirmione905
歳をとると鍵一つで楽、安心とマンションを購入する人は今も多い。
まだまだ、あちこちで新築マンション建設しているし、すぐ売れている。
親が過去に駅近の3LDKマンションを購入したけど、10年後にマンションを
売って家を建てた。損したけど、老後のことを考えて、、マンションは月々
管理費、駐車場に家賃並みの費用がかかるし、老朽化したら破格の修繕費が
掛かるから、年金生活になる前に売ったらしい。正解だったと言ってる。
共用設備の日常メンテナンスをしっかり実施していくには財源となる管理費も上げていく必要があり、負担はますます増えていくのが分譲マンションの仕組み。設備の保存義務を法律で負わされている理事長さんは大変ですわな・・・
管理費は管理会社に払いますわな。修繕費ぼったくりが多発しているのも問題やな
年金が多くないって…？
俺らがもらうときにはもっと…
基本的に年金額は下げられないです。その時に負担する年代での負担が増えたりあるいは減ったりするだけ。
住んでる、マンションは、20年弱ですが、一度も大規模修繕工事をやっていません。何度か、会議で大規模修繕工事の声を上げましたが、住んで居る方は、高齢者が多く、マンションを財産とは考えていなく、自分達が亡くなったら、そこで終わり?!とか意味わからない発言するし！買った事を後悔してさまう。
そもそも積立金は、新築物件の場合、売り易くするため、異常に安い金額で設定されてるのがほとんど。ほぼ100％と言っていい。
新築マンション買う人は、購入前にこのことは、知ってる人多いですけどね。経験から言うと、新築物件買うより、優良な中古物件
を買った方が安心かと思います。この理事長さん、あっぱれですね！。知識がないと業者にいいようにやられることありますからね。
幸いなことに私のマンションは、構造に詳しい建築業界の方と、一級建築士さんが住んでまして、どこの業者は評判悪いとかいろいろ
骨を折ってくれて助かりました。
＞「失敗例も参考に」
（家を買う・建てるという）夢を見ている時にこれができるかできないかで
その先の人生が大きく変わる
おかげさまで、管理成功例。見えない努力に感謝。持ち出しなしで大規模改修済み。😊
年金給付金額が減って行く現在では 大規模回収も高齢者世帯では厳しい負担となり改修反対で修理保全が不可能となる。
子供が住んでいたマンションでは高齢者の管理費・修繕積立金の未納が問題に成っているマンションで一戸建てに住替えしました。
なんでも【お任せ】なんて聞こえはいいが、実は搾取されてるんですよね。なんでも。不動産は特にそうですが、新車の車とかもそうです。勉強を放棄して【お任せ】なんてできる人は、富裕層のみです。会社員がお任せって一番搾取されてますよ！
大規模修繕は会社によって見積もり額が全く違うので要注意です。
あと中古MC買うなら修繕積立金の額は要チェック。
修繕積立金の残高は超重要ですね！
私理事長も修繕委員もやりましたが大規模修繕は管理会社通さず管理組合直接契約でやりました。
定期的に工事業者と定例会議を設け進捗状況と問題の有無を確認しながらやりました。管理会社任せはせず理事会が主導権を持って進めないと金ばかりかかって良い工事は出来ないと思います。
@@katsuoto4684 ９
修繕積立金チェックしていくらあればいいって思いますか？
@@kk-vz9ei築年数次第でもあります。細かな修繕は通常の管理費で賄い、大きな外壁工事やエレベーター更新等に修繕積立金を使う管理ならそんなに問題は無い。
平屋で建坪25坪位の四角い家が一番良いよ。
耐震耐雪性も高く出きるしリフォームもや改修も容易だしね。広くたって生活スペースなんか一部なんだから無駄に大きな家は冬寒いだけだしね。
平屋は坪単価が高いんじゃなかった？
都心だと土地が高いし雪はそんなに降らないから平屋のメリットは少ない
何がいいかは住む人や土地で違ってくるので「〇〇が一番いい」は無い
ワタシがかった一軒家は二階なし合計10ツボ（リビング7ジョウとキッチン6ジョウ）住宅です。
2015年での建築費用が600万円でした。
洋室だけで、カベをうすくすれば安くできます。
@@gearfake3738 さん
札幌だと壁が薄かったら住めないと思う。
土地が安ければね、、
都心はマジ糞高いからね。都心部の、地価が高い場所に3階建ての狭い家がアホみたいに建っているのはそういう理由。
子どもがいたりすると平屋だとかなり広い土地が必要になるから、難しいね。
管理組合の理事長しています。何か身につまされる話です。今、修繕積立金の大幅値上げを検討しています。7年後に大規模修繕が迫っているがおそらく資金全然足りません。最悪の場合借金でやることに成りそう。その時は理事をやっていたくないです。
一億円安くなったってヤバいな！！
どれだけ業者に中抜きされてるかわかるね〜
定期的なメンテナンスをやっていないからこうなる。都内で聞いた事がない
北海道は雪が降るから
特にメンテナンスはしっかりとやらないとダメだよ。嫌なら北海道には住まん方がいい
この問題は本当に深刻。マンション購入時に絶対に考えておかないといけないと思う。私は大規模修繕費用がこの先払えそうもなかったのでマンションを売却しました。これで良かったと思う。
いい人が住んでるマンションって、いいよねぇ。
こういうマンションに住みたいなぁ。
分譲マンションは船に乗ってるようなもんだぞ。一蓮托生。変人がいたら沈没する可能性が排除できない。
最近の新築マンションは修繕積立基金ってのがあってたとえば100戸程度でも初年度から1億オーバーの積立金からスタート、それに加えて毎月の修繕積立金も均一方式取っているところも多いから築30年経っても1年目と修繕積立金はほぼ変わらない。
また今のメンテナンスが問題と騒がれている築古マンションはここ最近できた新しめのマンションと比べてマンション性能自体がだいぶ劣るしそもそもメンテナンス性を十分考慮していないから修繕費見積もると飛んでもない見積り金額になりがち。それに当初の積立金が安すぎたもの大きな問題かな。まあマンション自体の歴史が浅いから築古になってここまで金が掛かるって誰も予想していなかったから仕方ないとこなんだけど。
これらからマンションに限って言うと資産性求めて最近ブームの駅近築古は相当地雷ね。あとタワマン。タワマン自体もここ最近乱立しまくってるけど、タワマン歴史はだいぶ浅いからこれから築古になってどんな修繕費掛かるか未知数なところが大変恐ろしい。
築浅板状マンションが一番リスク少ない選択かな。
やはり戸建てが気楽です。自分の裁量でいかようにも出来る。
マンションはいくら高級でも「共同住宅」ですから、合意形成が必要。お金が絡むことの意志決定は自分の思いとかけはなれる可能性がある以上、不安要素です。
よく、戸建ては、近所付き合いとか、安全面とかデメリットばかり取り上げられるけど、今は近所付き合いも挨拶だけですし、セキュリティも良いものが出来てます。
光熱費がどうしても高めだけで、あとは良いこと尽くめ。日々一番の利点が駐車場が家の前、玄関出てから10秒でエンジンスタート！
タワマン、タワマンと騒いでいた夫を大喧嘩して押しきった「悪妻」です(笑)
79歳の理事長素晴らしい
修繕費１億ダウン⤵️ww
どっちも持ってるけど自分で住むならマンションの方だな。戸建はセキュリティが弱すぎる、泥棒強盗の入口が多いし。ただ立地にもよる、マンションなら便利なところだけ。金のことは確かに管理組合が無能だと無駄なのでそれは吟味したい。そして老朽化する前に売るのは大前提。
よく戸建派とマンション派戦ってるけど、住んでる人が満足してりゃどっちでも良い、正解はないよ。
まさに購入リスク
でもそんな事は最初からわかっている事。
業界の言ってる事、額面通り受け取ってる人が多いのが問題だよね。
一億減らしたマンション知ってる。元配達エリアのとこだ!!マンション買っても一軒家もローン終わっても金はかかるんだよな
一軒家に管理費用がかからない。
資産税は土地が１坪あたり10万円にいかないところをえらべばいい。
@@gearfake3738 さん
自己負担でやはり修繕する必要が出てきます。
月々３万円は積み立てておく必要があります。
管理会社主導で使われない事が大切。管理会社の要求するバックは３割が平均です。埋没式の油圧駐車場の補修で１５基で
管理会社が８００万、その純正メーカーに数字を伏せて見積もらせると純正部品なのでと前置きして１２０万。
このくらい平気でボッタクリます。自分は建築関係なのでわかるので騙されませんが素人は設計士や建設会社の知人友人を
探すことです。
借り続けられるならマンション買うより賃貸の方がいいけど自分でメンテナンスできるなら平家戸建て買うな。
日本は戦後７０何年ですから鉄筋コンクリートの建物で１００年以上のものは少ないですが、アメリカでは１００年以上の建物も十分使われています。 チャンとメンテさえしていれば、１００年以上使えます。 問題はメンテ費用で、国の基準では１平米辺り２００円が基準です。 ８０㎡のマンションなら１６０００円が修繕積立金。 マンションが古くなってくると、本人が亡くなったりして、相続が不明確で管理費、修繕積立金の滞納が発生したりします。 古くなればなるほど、そこが問題になります。 そこで一番重要なのが、いくら古くなっても、「そのマンションに価値があるか？どうか」「金になるか？どうかです」 価値が残っているマンションなら、相続人もいますし、売買もできますよね。 価値がなくて、金ばかり掛かるマンションなら、相続人も逃げて、管理費、修繕積立金が払われなくなるんです。 それは、そこの土地の価値と古いマンションの解体費用の対比になります。 解体費用より土地の価値があるなら、逃げませんよね。 トントンか解体費用の方が高ければ、逃げられます。 つまり高い地価の場所で敷地が広く、一世帯当たりの区分所有の面積が広い所がいいですね。
修繕費を1億円安くして、建物の管理会社でない、建物をよく見てない業者が大規模修繕を引き受けたって
嫌な予感しかしないんだよな。まあ、安さには逆らえんわね。
例えば3年計画でエレベーターの保守部品代を計上してるのに単年契約だと部品代は1/3しか溜まってない。確かに建築会社系の管理会社だと管理費がかなり割高。その分管理人常駐とかさせるけど。
安すぎる修繕積立金にも問題あるんだよね。
友人宅は築40年修繕積立金月4万強だけど震度6の地震にもびくともせず(地震当時別に所有してた新築マンションはドアが開かなくなったりひびが入ってた)
外壁の大規模改修時にも別途請求なし。
安すぎる修繕積立金のマンションには気をつけろっていうのはある意味あたっていると思う
実は雪国と鉄筋コンクリート造は相性が悪いです。
防水や塗膜は必ず切れるもので、コンクリートの性質上、必ずクラックも入ります。
防水や塗膜が切れ、クラックに浸水し、凍結によりクラック内の水が膨張し、クラックが成長し続けるメカニズムがあります。
何もしなければ50年で爆裂により頭上へコンクリート塊が落ちて事故になります。
鉄筋コンクリート造は遮音性が優れている以外、鉄骨造にあらゆる面で劣ります。
建物には、寿命があって長期修繕計画に基づきライフサイクルコストを算定しなくてはいけませんが、いい加減な長期修繕計画に基づき、ライフサイクルコストを無視しているのが現状です。修繕費用が安い建設会社は、ペンキ屋さんが、建設業の許可をとっているだけの会社なので、長期的に建物のメンテナンスを観ることが出来ません。１回目の長期修繕を、元施工の会社が施工し、２回目の長期修繕を安いだけで建設業の許可を持っているだけのペンキ屋さんに施工させて、誰も建物の現状を把握できていないめちゃくちゃな状態になっている集合住宅が散見されます。建設業の許可を持っているだけのペンキ屋さんは、所詮は、ペンキ屋さんなので、建物に関しての知識は、シロウトと同レベルです。大切な建物を長期に渡り維持しようと思えば、高くても信用のできる元施工会社に管理して貰うのが、結果的には費用が安くなります。ただ区分所有権しか持っていない色々な人が住んでいる集合住宅は、目先の自分の事しか考えていない人の意見に流される事が多いので、長い時間をかけてみんなの資産を潰しているのが現状だと思います。
立体駐車場や機械式駐車場があるところは注意したほうがいいよ。
メンテ費用などの維持費が高いし、車を乗らない人も関係なく取られる。 壊すのにも莫大な金が掛かる
鉄筋コンクリート造+外断熱って非常に理想的だと思うけど、大地震が来た時に
外壁が激しく損傷しそうな事を考えると容易に外断熱に踏み切れない・・・
損傷したら剥がして再度貼り付ければ良いじゃない
居住者の無関心がマンションを荒廃させていく。
一級建築士が入居してる物件っていいな
外壁に断熱材は賛否両論。
中国のマンションの外壁一面が剥がれ落ちる原因が断熱材の接着面の劣化とされている。建物は長持ちするが、メンテナンス料をケチったら崩れ落ちる。
理事経験あります。
収益源を作ることも大事です。
一般管理費から回すのもアリ。
防水工事も新工法によっては、超長期の間隔にすることも可能。
というか、管理会社から管理された組合は金がいくらあっても足らない。
自分達が管理会社を管理しないと。
1億安くなったというが管理会社(改修業者からのキックバック)から吹っかけ
られていただけのこと。
管理会社に頼らず自分達で業者を探し相見積が基本。
それにマンション改修工事とは何かの最低限の知識は必要。
例えだけどね、排水管を樹脂製にして8年持たすか、倍額出して鋼管にして20年持たすか、といった視点もあるからね
ただ工賃が圧縮できましたと言っても後からの補修や修繕の追い金が必要になることも有る
よくよく吟味して工程や部材を選ぶことも大切だよ
仰る通りですね。
しっかし理事やらないで押し付ける人に限ってわかろうともせず
まるでスーパーのもやしの値上げごとく文句ばかり言うんだよなぁ
確かに1億円も安いと言うのは、ちょっとおかしい。
最初のリフォーム会社が高外に高い金額をつけたか、もしくは1億円安くしたリフォーム会社が特別な値引きをしたか。
いずれにしてもリフォーム工事が終わって、それから数年してからでないとわからないことです
取り壊しに数億は衝撃ですね〜〜〜。
マンションは立地が良いし、冬は温かい。でも戸建てより金かかるし、どっちがいいかは難しいよね。
修繕の場合戸建てより金掛かることは無いですが、戸建ては何もしないという選択も自分でできるということと思います。
両方住んてみたけど、分譲マンションの方が安く住んでるけどなー。家の方が定期的に屋根や壁周り直す時莫大な金がいったよ。
戸建ての方が頻度少ないはずだけどね。磁器タイルとかメンテフリーの外壁は戸建てにしかないから。
マンションのがお金かかるってどんな理屈で言ってるんだ？
コンクリートは熱伝導率が高いため断熱性は低いです。
昼間にコンクリートへ蓄熱され、夜は暑くなるので光熱費が嵩みます。
熱しやすく冷め難いという点では雪国に向いているようですが、実際は凍害により爆裂が起こりやすく、メンテナンスを怠れば寿命は木造や鉄骨造より短いです。
いずれ、タワマンも、修繕工事すると、思うけど、いったい、いくらするのかな?相当な、額になると思うけど。
文法の勉強でもしてんの？
ワンオーナーの賃貸マンションは、区分所有法のマンション区分所有建物のではありません。
結局100年以上持つようなマンション作れるようになったのって本当にごく最近なんだよな
それ、本気にしてる？下請けとかの工事業者の施工を逐一チェックできるなら良いけど😅
@@MiMo-pb5du
じゃあ君の中では嘘ってことにしといてあげるよ
マンションの耐用年数がどれぐらいか知らないけど、塗装やンテで維持出来るのは限度があるから。全国のマンションが一斉に限界を迎える、50年後位には大きな社会問題になりそうだな。
巨大マンションとかだと壊すのも何十億単位で壊せないだろうし。タワマンからの屋根の崩落とかもありそう。
躯体は百年保つなのだから
配管、配線類を美しく見える化してメンテ、変更が容易にできる構造としなくては。
もたないよ、躯体もメンテが必要です
保護されているんだから保護が痛むと躯体も傷みます
貫通しているものの周りや構造的に弱いところは壊れます
そういったところから躯体も傷むのです
躯体もコア抜いたり、ハツったりして給排水、エアコン先行配管するなら躯体も老朽はするが、間違いなく、50年は持つよ！
ただ、給排水がな〜
これから建てるマンションなら更新できるようにしてるだろうが、20年以上前のマンションはほぼ駄目だな
大口径の配管向けだけど既設配管の内側に新しく樹脂でコーティングする技術もここ数年で開発されてるし、いずれそこは安く補修できるようになると思う。
ただ占用部は配管も細いし、個人負担のリノベーションは必要なんだろうな。それは古い戸建てでも同じなんだけど。
なぜ100年保つと言い切れるんだよw
日本で100年保ってるマンションの過去の前例がないだろ。
メーカーの言い分の100年保つほど頑丈で強いって言ってるのを鵜呑みにしてるのか…。
100年も保たないから建て替えてるマンションが多数あるだろ。何で建て替えてるか考えろよ。
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欧州に居る知り合いが、100年以上古い石造りのアパートに住んでたけど、
欧州は石材があるし、地震がないとか、気候、土壌によって長持ちするのかな。
配管などの付帯設備はもたないだろうけど。
頻発地震がある地域と、無い地域とでは、同じマンションでも劣化が変わると思うけど、
あえて言わないだけだろうか？
もしそうなら、地震の多い東京より少ない大阪の方が長持ちか。
きちんと大規模修繕工事計画を立てて、修繕積立金を計画すれば、修繕工事のお金が足りなくなることはありません。私の住むマンションは築５０年くらいですが、全く問題なく設備関連も交換しています。今後５０年後も計画しています。
維持の問題って間に入る管理会社の利益相反の問題でもある。管理会社の中抜きが激しいと、どんだけ金を使っても、ただ管理会社の利益に化けてるだけになる。まずは管理会社経由ではなく、理事会独自に見積もりを取ることが重要。それだけで、管理会社に全てを託した金額よりだいぶ落ちる。
そうですね、管理会社のフロント係（担当者）の実態は、
マンション管理を利用した工事受注などの営業マンです。
管理は二の次で、営業ノルマが優先します。
管理会社が認めているように、工事を受注しないと成立しない商売になってます。
そこで、グレーな利益相反行為を行います。
フロント係と営業を分離しないと解決しない問題です。
広島で４軒の戸建てを持っていますが、都心部以外で100万で綺麗な家が全国に見つかることもあるので、戸建てをお薦めします
重要で素晴らしいエピソード！
一番重要なポイントは長期修繕計画は管理会社や工事会社の営業目標になっていて、不要不急の工事が入っていたり、単価が割高だったり、顧客マンションの為ではなく、管理会社や工事会社の売上を上げるための側面もある。修繕費の見直しの前にまずは計画の方を見直すべきである。必要な工事といっても、管理会社に相談すると、全部必要だからやらないとスラムになると脅す。また、一方で、修繕費の見上げは資産価値向上に寄与すると信じたいところだが、これは全く逆。維持コストの上昇は中古市場では、同条件のマンションと比べて、不利になり、維持コストの上昇分、本体価格のローン毎月の支払い分の本体価格を下げないと売れないことになる。中古マンションの買い手は修繕計画まで評価しないし、基本は予算内のものしか買えないので、維持コストの高いマンションは買いたくても、予算上買えなくなって、売却時には圧倒的に不利になる。自分は売る気がないと思いたいが、マンションは年間、全体戸数の２〜３％が売りに出る。つまり、大半の住戸はいずれ売却のタイミングが訪れるがその時に不利になる。権限を持った理事が自分は売るつもりがないから、修繕費の値上げをしてしまうと、結果的に他人の資産価値を下げてしまう。維持コストの上昇と直結する修繕費の値上げはやるべきではないし、修繕周期を伸ばしたり、計画の方を見直すべき。
では、貴方も理事を経験してみましょう。見えないものが見えますよ。評論家は気楽。建設無知。
私の友人68歳も高層マンションに住んでますが水道周りの修理で一人ひとり300万負担になりますと言われ、、、。一戸建てで良かった。
東京のタワーマンションの未来図ですね。必ず古くなりますその時が楽しみですね？
札幌圏でも中堅所得者向けの公団住宅(UR賃貸住宅)を積極的に建設すべきでした。
自分の住居の意思決定が多数決とか嫌だから戸建てが良いな。修繕積立、管理費の横領とか業者との癒着もあるんだろな。
そうあることではないけどもない話ではないですね。ちゃんとした管理会社なら横領は出来ない仕組みを取っております。マンション理事長が自分の知り合いの業者に便宜を図るようなことはあるようですね。
すぐに詐欺行為を疑う人がいるけどそういうことではなく商取引の常として業者は少しでも高く工事を請け負いたいと考えるので必ず複数の業者から合い見積もりを取る必要がある。その時に安さだけで業者選択をすると必要不可欠な修繕まで省かれる恐れもあるので所有者である組合側も勉強しないといけないということ。
@@takaos7992 いやそういう話じゃなくて身内の中に裏切者が出てくる可能性があるってこと。集めた金の横領とか知り合いの業者に頼んでワイロもらうとか。
それを監視するシステムがあったとしても完璧ではないし、それ自体に余計なコスト、労力が掛かる。
全てを自分で決められる戸建ての方が余計な心配しなくていいってこと。
やっぱりそうですよね。共同住宅っていうところで自分の意思だけで済まない修繕とかありますからね。私もどちらかと言うと一戸建てが良いと思います。
3年前に3度目の大規模修繕をした
今回は良い材料を使ったから暫くは大丈夫
オリンピック需要で工事費が値上がる手前で決断したのが良かったようだ
ちなみに自主運営の管理組合だから健全経営で早め早めに老朽化部分は修理している
ただ自主管理はマンションの住人が私利私欲なく協力出来るかが問題
北工房さんは一級建築士だから、いい知恵を絞ったのでしょうね。
●コンクリートの壁に断熱材を張る。
●外壁には塗り直ししなくて良い塗装を使用する。
補修会社はここぞと言うばかりに吹っ掛けてくる会社もあります。特に大手。施工するのは下請けなので搾取が生じる。
管理会社は変えることは出来ますよね。
私は築25年のマンションに住んでいるが、今年から管理会社を変えた。前の会社が値上げ必然と言ったのを「同じでいい」と言ったからだ。
真面目な管理と住人の新陳代謝がうまくいかだな。